Affittare a Monaco: settori, contratti e diritti dell'inquilino

Partite dall'edificio, non dall'appartamento

Il diritto monegasco delle locazioni ruota attorno a una data: il 1° settembre 1947. Un alloggio in un edificio completato dopo quella data rientra nel settore libero, e un nuovo arrivato straniero può affittarlo alle condizioni che il locatore accetta. Un alloggio in un edificio completato prima è riservato per legge a persone con un legame di lunga data con il Principato, e il locatore non è libero di scegliere l'inquilino. Tutto il resto — chi può candidarsi, come si fissa il canone, quanto dura il contratto — discende dal lato di quella data in cui si trova l'edificio.

Esiste una quinta sacca: il patrimonio immobiliare della Caisse Autonome des Retraites, a Monaco e nei comuni limitrofi, affittato dal suo servizio immobiliare.

Il resto di questa guida passa in rassegna i settori e poi le regole comuni a tutti i contratti: deposito cauzionale, verbale di consegna, droit de bail e provvigione di agenzia. Per la ricerca in sé — quali agenzie, quale dossier, cosa verificare in visita — vedere trovare e affittare un appartamento; per il parco arredato e l'alloggio temporaneo, vedere gli affitti arredati.

Il settore libero: su cosa si è assestato il mercato

La legge lascia il contratto del settore libero alle parti. In pratica le agenzie del Principato lavorano su un modello comune, e un inquilino deve aspettarsi:

• Durata: un anno, rinnovato tacitamente di anno in anno a ogni scadenza. I contratti triennali esistono, soprattutto per famiglie e appartamenti grandi.
• Preavviso: tre mesi prima della data anniversaria, con raccomandata, da entrambe le parti. Il contratto può prevedere altro; leggete la clausola.
• Canone: pagabile trimestralmente in anticipo, di solito con bonifico permanente all'agenzia. L'indicizzazione annuale, dove prevista, è scritta nel contratto; non esiste un indice legale per questo settore.
• Garanzie: prova di reddito o di impiego, una referenza bancaria e spesso una garanzia bancaria o un deposito vincolato per gli inquilini senza reddito a Monaco. Un'azienda può firmare o garantire.
• Assicurazione: il contratto esigerà un'assicurazione casa che copra i rischi locativi dal giorno della consegna — vedere l'assicurazione casa.
• Lingua: il francese. Fatevi spiegare la clausola di uscita, quella sulle spese e quella sui lavori prima di firmare.

La maggior parte degli appartamenti del settore libero si affitta vuota. Le offerte arredate sono una minoranza e costano di più; il quadro giuridico è lo stesso.

Il settore protetto: la legge 1.235

Gli edifici privati completati prima del 1° settembre 1947 si affittano sotto la legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000. Il regime esiste per mantenere monegaschi e residenti di lunga data in un mercato che altrimenti li escluderebbe, e funziona così.

Chi ha diritto. I candidati si iscrivono presso la Direction de l'Habitat come «persone protette» in una delle cinque categorie di priorità: I i cittadini monegaschi; II le persone nate da un genitore monegasco o adottate da un monegasco, residenti da almeno dieci anni, insieme ai coniugi superstiti di monegaschi e ai genitori con figli monegaschi a carico; III le persone nate a Monaco o adottate da minorenni a Monaco, che vi risiedono ininterrottamente dalla nascita e con un genitore anch'esso nato a Monaco; IV le persone nate a Monaco che vi risiedono ininterrottamente, e gli inquilini contemplati da determinate ordinanze; V le persone residenti a Monaco da almeno quarant'anni consecutivi. Per le categorie da II a V il reddito del nucleo deve restare sotto un tetto fissato ogni anno con ordinanza sovrana, e nessuno può iscriversi se possiede un alloggio adeguato a Monaco — o, per gli stranieri, nei comuni limitrofi.

Come viene assegnato un alloggio. Il proprietario deposita un'offerta di locazione presso la Direction de l'Habitat, con un certificato di un organismo di controllo di meno di un anno, e l'offerta è pubblicata sul Journal de Monaco. I candidati iscritti hanno quindici giorni dalla pubblicazione per rispondere tramite la Direction de l'Habitat; il proprietario ha poi quindici giorni per scegliere, nell'ordine delle categorie di priorità (articoli 35 e seguenti).

Il contratto. L'articolo 11 fissa la durata a sei anni, rinnovati per sei salvo opposizione di una delle parti con il preavviso dovuto: tre mesi per l'inquilino (articolo 13), sei mesi per il locatore (articolo 14), i cui motivi sono limitati dalla legge. Il deposito cauzionale non può superare tre mesi di canone (articolo 21).

Il canone. L'articolo 18 impone di stabilirlo con riferimento ai canoni praticati nello stesso settore; la Direction de l'Habitat pubblica ogni anno canoni di riferimento. I canoni in corso seguono l'indice dei prezzi al dettaglio — il tasso in vigore dal 1° agosto 2026 è +1,30% (indice per l'insieme delle famiglie, tabacco escluso). Due indennità dello Stato affiancano quel canone: gli inquilini che ne hanno diritto ricevono l'Allocation Différentielle de Loyer (ordinanza sovrana n. 11.155 del 21 marzo 2025), e i proprietari che hanno acquistato l'immobile prima del 25 dicembre 2004 ricevono l'allocation compensatoire de loyer istituita dalla legge n. 1.507 del 5 luglio 2021, versata dalla Direction de l'Habitat per compensare il divario con i valori del mercato libero.

Le cifre di riferimento. Ogni febbraio un arrêté ministériel fissa i canoni medi che servono a quella compensazione. L'arrêté ministériel n° 2026-67 del 17 febbraio 2026, basato sui contratti registrati nel 2025, indica 66,52 € al m² al mese per gli alloggi ante 1947 affittati fuori dalle leggi 1.235 e 887, 39,93 € al m² al mese per le nuove locazioni legge 1.235 e un differenziale di 26,59 €. Sono gli unici dati ufficiali sui canoni pubblicati a Monaco.

Il settore liberalizzato: la legge 887

Un secondo gruppo di edifici ante 1947, anch'essi privati, rientra nella legge n. 887 del 25 giugno 1970. Il locatore può affittare a un pubblico più ristretto del mercato libero ma più ampio della legge 1.235: persone domiciliate a Monaco da cinque anni con almeno sei mesi di lavoro sul posto, persone impiegate a Monaco da cinque anni, cittadini monegaschi e parenti del locatore. Le locazioni legge 887 non vengono pubblicate sul Journal de Monaco; il locatore dichiara la locazione alla Direction de l'Habitat e deve segnalare la vacanza entro otto giorni dalla partenza dell'inquilino. Canone e durata sono per il resto liberamente concordati. Un nuovo arrivato non vi ha accesso; un residente impiegato a Monaco da cinque anni sì, e ha interesse a chiedere alle agenzie proprio di questo parco, spesso più conveniente del settore libero.

La Direction de l'Habitat può indicarvi il regime a cui appartiene un dato indirizzo — verifica utile prima di firmare qualsiasi cosa in un edificio antico, dato che una locazione a un inquilino non idoneo espone entrambe le parti. Direction de l'Habitat, 5 promenade Honoré II, Hall B, 4° piano, BP 631, 98013 Monaco Cedex; dal lunedì al venerdì, 9:30–17:00; +377 98 98 80 08 o 98 98 44 81.

Il settore demaniale

Gli alloggi di proprietà dello Stato sono affittati ai soli cittadini monegaschi, assegnati con decisione ministeriale secondo un sistema a punti dopo ogni bando annuale. L'occupazione è personale: la sublocazione è esclusa e l'alloggio non può essere destinato ad altro uso. Requisiti, punteggi e calendario delle candidature sono nella guida agli alloggi demaniali.

Le regole comuni a tutti i contratti

Deposito cauzionale. Al massimo tre mesi di canone principale, adeguabile alla revisione del canone, restituito entro due mesi dalla riconsegna delle chiavi, dedotte le somme debitamente giustificate.

Verbale di consegna (état des lieux). Redatto in contraddittorio alla consegna delle chiavi o, in mancanza, da un ufficiale giudiziario a spese condivise, e allegato al contratto. È l'unico riferimento a fine locazione: ciò che non è annotato all'ingresso si presume fosse in buono stato. Fotografate tutto il giorno stesso.

Droit de bail. Ogni contratto va registrato presso la Direction des Services Fiscaux entro tre mesi dalla firma, pena sanzioni. L'imposta è pari all'1% di canone e spese per l'intero periodo di occupazione ed è a carico dell'inquilino; per i contratti di durata superiore a tre anni, i primi tre anni si pagano alla registrazione e il saldo su avvisi successivi. La Division de l'Enregistrement riceve il pubblico dal 2 luglio 2026 alle Terrasses de Fontvieille, 24/26 rue du Gabian, dal lunedì al venerdì 9:30–17:00, +377 98 98 81 21 o 98 98 81 22. Servono tre originali firmati e l'estratto informatico del contratto; di solito deposita l'agenzia. Conservate la ricevuta: la Section des Résidents esige un contratto registrato come prova di alloggio per la richiesta della carte de séjour.

Provvigione di agenzia. Le agenzie aderenti alla Chambre Immobilière Monégasque applicano il tariffario della Camera: 10% del canone del primo anno più IVA al 20%, a carico dell'inquilino, una sola volta, alla firma. Gli affitti diretti tra privati sono rari a Monaco.

Spese. Le spese condominiali sono comprese oppure dettagliate; il contratto deve precisarlo. L'elettricità si sottoscrive con la SMEG, l'acqua è fatturata dalla SMEaux, e l'inquilino apre entrambi i contratti a proprio nome — vedere elettricità e acqua.

Recesso. Disdetta con raccomandata nel termine fissato dal contratto. Il verbale di riconsegna si fissa con l'agenzia; il deposito viene liquidato sulla base dei due verbali entro due mesi.

Quanto valgono davvero i canoni

Poiché lo Stato non pubblica alcun dato per il settore libero, l'unica risposta onesta combina il riferimento ufficiale con i dati degli annunci delle agenzie. L'arrêté del 2026 colloca gli edifici antichi affittati sul mercato libero a 66,52 € al m² al mese. Gli edifici post 1947 costano di più: i rapporti di mercato delle agenzie collocano i canoni richiesti attorno a 80 € al m² ai Moneghetti e al Jardin Exotique, 100–140 € a Fontvieille, alla Condamine e sul porto, e 150–190 € nel Carré d'Or, con vista mare ed edifici recenti in cima a ogni forchetta. In termini mensili, un monolocale scende raramente sotto i 3.000–3.500 €, un trilocale in un edificio moderno parte da circa 7.000–8.000 €, e da lì il mercato sale a diverse decine di migliaia di euro per i grandi appartamenti fronte mare. Prendete queste cifre come medie degli annunci, non come una promessa; la guida ai prezzi immobiliari segue il mercato delle compravendite e la guida al costo della vita colloca l'affitto nel bilancio complessivo.

Controversie

Le controversie locative sono di competenza dei tribunali monegaschi; nel settore protetto la Direction de l'Habitat è il primo interlocutore e la legge prevede procedure proprie per le questioni di canone e di idoneità. In ogni caso sono i verbali di consegna e riconsegna, la ricevuta di registrazione e le disdette scritte a decidere — da qui l'insistenza di questa guida su questi tre documenti. Per una consulenza, vedere i servizi legali a Monaco.

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