Airbnb e affitti brevi a Monaco: regole e opzioni

Panoramica

Monaco non dispone di una legislazione specifica che regoli le piattaforme di affitto breve come Airbnb. I proprietari di immobili del settore privato possono mettere in affitto i loro appartamenti, ma le restrizioni pratiche a livello condominiale e contrattuale fanno si che il mercato resti estremamente ridotto — circa 120–130 annunci Airbnb attivi in qualsiasi momento, molti dei quali si trovano in realtà a Beausoleil o in altri comuni francesi di confine piuttosto che a Monaco stessa.

Il governo monegasco ha dichiarato di riservarsi il diritto di introdurre una regolamentazione se gli affitti brevi diventassero una concorrenza seria per il settore alberghiero o distorcessero il mercato immobiliare, ma nel 2026 nessuna legislazione in tal senso e stata adottata.

Cosa e permesso

I proprietari del settore privato possono pubblicare i loro appartamenti su Airbnb o piattaforme simili. Non esiste un tetto massimo di giorni imposto dal governo, nessun sistema di registrazione obbligatorio e nessuna autorizzazione di cambio d'uso richiesta — a differenza della Francia, dove città come Nizza impongono limiti severi.

Tuttavia, si applicano diverse restrizioni importanti:

• Alloggi del demanio statale (Loi 887): Il subaffitto e categoricamente vietato. Questi alloggi sono riservati ai cittadini monegaschi e richiedono l'occupazione personale.
• Alloggi del settore regolamentato (Loi 1235 / Loi 1291): Restrizioni simili si applicano alle categorie abitative protette.
• Regolamenti condominiali: Molti edifici monegaschi hanno regolamenti interni che vietano completamente gli affitti in stile Airbnb. Questa e la limitazione pratica più significativa.
• Inquilini (non proprietari): Devono verificare che il contratto di locazione non vieti il subaffitto. Un subaffitto non autorizzato può comportare la risoluzione del contratto e il risarcimento danni.
• Obblighi IVA: L'attività di locazione turistica ammobiliata può generare un obbligo IVA, anche se Monaco non prevede imposta sul reddito delle persone fisiche.

La realtà del mercato

Il mercato Airbnb di Monaco e uno dei più piccoli d'Europa:

• Circa 120–130 annunci attivi
• Tariffa giornaliera media di circa 344 USD/notte
• Tasso di occupazione di circa il 58%
• Molti annunci presentati come "Monaco" si trovano in realtà a Beausoleil, Cap-d'Ail o Roquebrune-Cap-Martin

La combinazione di valori immobiliari estremi, regolamenti condominiali severi e una solida offerta alberghiera limita naturalmente il mercato degli affitti brevi senza necessita della pesante regolamentazione adottata in Francia.

Alternative ad Airbnb

Per i visitatori che cercano alloggi di tipo appartamento, Monaco offre diverse opzioni:

• Apart-hotel: Aparthotel Adagio Monaco Monte Cristo, Aparthotel Adagio Monaco Palais Josephine e Appart'hotel Odalys City offrono appartamenti con servizi e angolo cottura per soggiorni brevi o prolungati.
• Hotel: Monaco dispone di circa 2.500 camere d'albergo di tutte le categorie, dall'Hotel de France economico agli hotel classificati palazzo.
• Comuni di confine: Beausoleil (a pochi minuti a piedi da Monaco), Cap-d'Ail e Roquebrune-Cap-Martin offrono affitti di appartamenti decisamente più economici con facile accesso al Principato.

Monaco vs. Francia

Il contrasto normativo e significativo:

La legislazione francese del 2024 (Loi Le Meur) ha ulteriormente inasprito i vantaggi fiscali per le locazioni turistiche ammobiliate e ampliato i poteri di controllo dei comuni. Monaco non ha adottato misure equivalenti, affidandosi alle forze di mercato e alle restrizioni private per mantenere il settore ridotto.