Diritto immobiliare a Monaco: proprietà, condominio e settori abitativi

Panoramica

L'immobiliare a Monaco è retto dal diritto monegasco — non da quello francese, anche se il vocabolario (notaire, copropriété, compromis de vente) è lo stesso. I 2,02 km² del Principato e la sua politica della casa a favore dei cittadini monegaschi determinano tre cose che un acquirente o un inquilino deve capire: come si detiene la proprietà, come viene tassato un trasferimento e in quale dei quattro settori di locazione ricade un dato edificio. I prezzi, il motivo per cui la maggior parte delle persone si interessa al tema, sono nella guida all'investimento immobiliare.

Come si detiene la proprietà

Piena proprietà in condominio

La proprietà privata a Monaco si detiene in piena proprietà. Poiché si tratta quasi sempre di appartamenti, si tratta quasi sempre di un'unità di condominio (copropriété): possedete il vostro appartamento e una quota delle parti comuni, e l'assemblea dei condomini (syndicat des copropriétaires) — tutti i proprietari, riuniti almeno una volta l'anno — vota il bilancio, i lavori e la nomina dell'amministratore (syndic). Le decisioni importanti sulle parti comuni richiedono maggioranze qualificate; il règlement de copropriété può limitare certi usi (affitti brevi, attività professionale, lavori in facciata) e va letto prima di firmare.

Non esiste alcun regime generale di locazione a lungo termine, concessione o diritto di superficie dello Stato per gli acquirenti privati. Un appartamento privato a Monaco non è detenuto su una concessione di 99 anni dallo Stato; quando comprate, siete proprietari. La confusione nasce da due realtà che non sono questo:

• Il patrimonio abitativo dello Stato — il secteur domanial. Lo Stato possiede un portafoglio ampio e crescente di appartamenti (i biens domaniaux) che affitta ai cittadini monegaschi con un sistema a punti. Non vengono mai venduti al pubblico; sono oggetto della guida alle case demaniali.
• I terreni guadagnati sul mare. Fontvieille, il Larvotto e Mareterra sono stati costruiti su terrapieni creati dallo Stato, che ha poi ceduto il suolo o diritti edificatori; gli appartamenti che vi sorgono si detengono in ordinaria piena proprietà come tutti gli altri.

Ville e interi palazzi in mano a un solo proprietario esistono ma sono rari.

Proprietà straniera

Non esiste alcuna restrizione di nazionalità all'acquisto di un immobile a Monaco, nessuna autorizzazione preventiva e nessuna condizione di residenza. I cittadini stranieri, residenti o no, persone fisiche o società, comprano liberamente. L'acquisto non conferisce diritti di soggiorno: la carte de séjour è una pratica separata presso la Section des Résidents della Sûreté Publique, nella quale il rogito serve come prova dell'alloggio.

Come viene tassato un trasferimento

Monaco tassa l'immobile una volta, al trasferimento, in base alla loi n° 1.381 del 29 giugno 2011 modificata dalla loi n° 1.548 del 6 luglio 2023:

• 4,75% di imposta di registro quando l'acquirente è una persona trasparente — una persona fisica, o una società civile monegasca i cui soci sono tutti persone fisiche note alla Direction des Services Fiscaux;
• 10% quando l'acquirente è qualsiasi altra entità (società estera, trust, società con soci persone giuridiche), che deve inoltre nominare un mandataire agréé e dichiarare ogni anno i propri titolari effettivi;
• un'imposta ridotta sul nuovo venduto con IVA, per cui i costi regolamentati di un acquisto in VEFA scendono a circa il 2,5% invece di circa il 6,25%.

A ciò si aggiungono gli onorari del notaio, circa l'1,5% più IVA. Non c'è alcuna imposta annuale sugli immobili, alcuna patrimoniale e alcuna tassazione delle plusvalenze per i privati; i cittadini francesi restano imponibili in Francia in base alla convenzione del 1963. Gli scenari di costo e le strutture di detenzione sono sviluppati in comprare da investitore.

Il notaio

Ogni vendita immobiliare a Monaco è un atto pubblico ricevuto da uno dei tre studi notarili del Principato, pubblici ufficiali nominati con ordinanza sovrana in base all'ordinanza del 4 marzo 1886. Il notaio redige il compromis de vente (con la caparra del 10% dell'acquirente depositata sul suo conto), verifica titolo e iscrizioni, riscuote l'imposta di registro alla firma, poi registra e pubblica l'atto. Due o tre mesi tra compromesso e rogito sono la norma. Il notaio non è l'avvocato dell'acquirente: per la strutturazione, la fiscalità del paese d'origine o una lite condominiale, consultate anche un avocat-défenseur monegasco. Vedi la guida ai notai e all'immobiliare.

Affittare: i quattro settori

Le regole applicabili a una locazione dipendono dall'edificio, non dall'inquilino né dal contratto:

Conseguenza pratica: un investitore o un nuovo arrivato ha a che fare con il secteur libre; gli altri tre settori esistono per alloggiare monegaschi e residenti di lunga data. I settori sono spiegati in dettaglio nella guida al mercato degli affitti.

Le regole nel secteur libre

• I contratti sono di norma annuali con rinnovo tacito, ma la durata è libera; tre mesi di preavviso sono la prassi di mercato.
• Il deposito cauzionale è limitato a tre mensilità e va restituito entro due mesi dalla riconsegna, dedotte le somme giustificate.
• Un état des lieux si redige all'ingresso e all'uscita, in contraddittorio o tramite ufficiale giudiziario a spese condivise.
• L'inquilino paga l'agenzia (10% del canone del primo anno + IVA secondo il tariffario della Chambre Immobilière Monégasque).

Dove si registra un contratto

Ogni contratto si registra presso la Direction des Services Fiscaux, non presso la Direction de l'Habitat: il droit de bail dell'1% di canoni e spese sull'intera durata, a carico dell'inquilino, si paga entro tre mesi dalla firma alla divisione imposte della DSF (da luglio 2026 alle Terrasses de Fontvieille, 24/26 rue du Gabian). La registrazione dà data certa al contratto ed è ciò che la Section des Résidents accetta come prova dell'alloggio. Il ruolo della Direction de l'Habitat si limita ai settori protetto e liberalizzato (iscrizione delle persone protette, pubblicazione delle offerte, dichiarazioni di vacanza) e agli aiuti all'alloggio.

Consigli pratici

• Leggete il règlement de copropriété e i verbali delle ultime tre assemblee prima del compromesso: i lavori votati ma non ancora pagati passano all'acquirente.
• Chiedete al notaio la data di completamento dell'edificio — prima o dopo il 1° settembre 1947 decide se potete affittare liberamente.
• Mettete in conto circa il 6,25% di imposta e notaio su un acquisto nell'usato come privato, più il 3% + IVA di agenzia; 10% di imposta se comprate tramite una società opaca.
• Se comprate per trasferirvi, aprite prima il conto bancario monegasco: l'attestazione della banca fa parte del fascicolo di soggiorno.
• Da inquilini, conservate il contratto registrato e il contratto dell'elettricità: entrambi sono richiesti per la carte de séjour.