Comprare casa a Monaco da investitore: costi, strutture di detenzione e finanziamento

Di che cosa parla questa pagina

Il dossier dell'investimento — prezzi, rendimenti, assenza di imposte di detenzione — è nella pagina gemella. Questa è la meccanica: come si svolge concretamente un acquisto a Monaco, quanto costa ogni scenario all'euro, come detenere il bene senza finire nell'aliquota del 10% della loi n° 1.381, come lo finanziano le banche e che cosa comportano poi locazione e rivendita.

L'acquisto, passo dopo passo

1. Offerta tramite agenzia. Quasi tutto il patrimonio si vende attraverso i membri della Chambre Immobilière Monégasque (CIM), il cui tariffario è vincolante per loro. Le trattative fuori mercato esistono in cima alla gamma; la procedura è la stessa.
2. Compromis de vente. Un contratto preliminare vincolante redatto dal notaio (Monaco ha tre studi notarili, nominati con ordinanza sovrana). L'acquirente versa una caparra del 10% del prezzo sul conto del notaio. Le condizioni sospensive — il finanziamento, in particolare — vanno scritte qui; chi si ritira senza una condizione perde la caparra.
3. Verifiche. Titolo, ipoteche e servitù, conti e verbali del condominio, data di completamento del palazzo (che decide il regime di locazione — vedi sotto) e, dove pertinente, il diritto di prelazione dello Stato su certi edifici.
4. Acte de vente. Firmato davanti al notaio due o tre mesi dopo. Saldo, imposta di registro e onorari si pagano alla firma; il notaio registra l'atto e cura la pubblicità immobiliare.
5. Consegna. Chiavi, volture dei contatori con SMEG e SMEaux, comunicazione all'amministratore.

Nessuna autorizzazione governativa da ottenere, nessuna condizione di residenza e nessun filtro di nazionalità in alcun punto della catena.

Quanto costa, scenario per scenario

Sono le aliquote della loi n° 1.548 del 6 luglio 2023, in vigore dal 1° ottobre 2023 (prima 4,5% e 7,5%). Gli onorari notarili sono una percentuale regolamentata, più l'IVA sugli onorari e qualche centinaio di euro di spese di pratica. Gli atti di mutuo ipotecario hanno le proprie imposte di registro e di pubblicità immobiliare, quantificate dal notaio insieme al prestito.

Esempio: appartamento usato da 5.000.000 € acquistato da un privato: 237.500 € di imposta, circa 75.000 € di notaio, 180.000 € di provvigione — ≈ 492.500 €, cioè il 9,85% oltre al prezzo.

Strutture di detenzione: che cosa fa la loi n° 1.381

Dal 2011 Monaco tassa i trasferimenti immobiliari secondo chi si vede dietro l'acquirente. La loi n° 1.381 distingue:

• Le persone trasparenti — le persone fisiche, e le società civili monegasche (SCI) non costituite in forma di SAM o SCA, i cui soci sono esclusivamente persone fisiche che agiscono per conto proprio e sono note alla Direction des Services Fiscaux. Pagano l'aliquota ordinaria del 4,75% e non hanno obblighi dichiarativi.
• Tutte le altre — società estere, trust, fondazioni, società con soci persone giuridiche, o una SCI monegasca che abbia una società tra i soci. Pagano il 10% all'acquisto e sono soggette a tre obblighi permanenti: nominare un mandataire agréé a Monaco (notaio, avvocato, commercialista o professionista abilitato), presentare ogni anno tra il 1° luglio e il 30 settembre una dichiarazione dei titolari effettivi, e versare il 4,75% di imposta sull'intero valore venale dell'immobile a ogni cambio di titolare effettivo (art. 13). La mancata nomina del mandatario costa l'1,5% del valore; una sottovalutazione o una dichiarazione falsa, il 10%.

In pratica:

• Comprate a titolo personale se volete semplicemente il bene. È la via meno cara e l'unica burocrazia successiva è quella del condominio.
• Una SCI monegasca si addice alle famiglie che vogliono più membri sul titolo, una successione semplice (agli eredi passano quote e non un immobile — l'imposta di successione monegasca è dello 0% in linea diretta e tra coniugi) e un trasferimento agevole di frazioni. Mantenete ogni socio persona fisica, altrimenti perdete la trasparenza.
• Una società estera è la via cara: 10% all'ingresso, una dichiarazione annuale e imposta a ogni movimento del capitale. La si sceglie per ragioni di fiscalità del paese d'origine o di riservatezza che non hanno nulla a che fare con Monaco, e quelle ragioni vanno messe alla prova da un avvocato prima di firmare.

I tre studi notarili e gli studi legali monegaschi che seguono queste pratiche sono nella guida ai notai e all'immobiliare.

Il finanziamento

Le banche della piazza — l'elenco è sul sito dell'AMAF e nella guida al conto bancario — prestano su immobili monegaschi a residenti e non residenti. Il loro modello è il private banking, non la banca al dettaglio: il mutuo arriva con un conto, patrimonio depositato e un gestore dedicato. Condizioni consuete nel 2026:

• un rapporto prestito/valore di solito tra il 50 e il 70%, talvolta superiore per un cliente esistente o con garanzie aggiuntive (ogni banca fissa la propria soglia: non esiste un tetto regolamentare);
• rimborso in un'unica soluzione o ammortizzato, in euro o in un'altra valuta principale, spesso con una componente lombard garantita da un portafoglio;
• un'ipoteca notarile iscritta presso la Direction des Services Fiscaux, con imposte quantificate dal notaio.

Scrivete la condizione sospensiva di finanziamento nel compromesso: senza, un rifiuto della banca vi costa la caparra del 10%.

Affittare l'immobile

Che possiate affittare liberamente dipende dalla data di completamento del palazzo, non dal contratto che scrivete:

• Palazzi completati dopo il 1° settembre 1947 — secteur libre. Qualsiasi inquilino, qualsiasi canone, durata e condizioni come concordate. Deposito cauzionale al massimo tre mensilità, restituito entro due mesi dalla riconsegna; verbale di consegna in contraddittorio all'ingresso e all'uscita; l'inquilino paga l'agenzia (10% del canone del primo anno + IVA secondo il tariffario CIM) e il droit de bail dell'1%, registrato presso la divisione imposte della Direction des Services Fiscaux entro tre mesi dalla firma.
• Palazzi anteriori al 1947 — loi n° 1.235 (settore protetto) o loi n° 887 (settore liberalizzato). Inquilini limitati alle categorie protette o ai residenti di lunga data, contratti di sei anni, canoni indicizzati e riferiti a tabelle fissate con decreto ministeriale, offerte pubblicate sul Journal de Monaco. Non è un regime per investitori.

Gli amministratori immobiliari fatturano l'8% + IVA dei canoni incassati secondo il tariffario CIM. L'affitto breve a Monaco non ha né tetto di notti né registrazione, ma il regolamento di condominio può vietarlo — verificate prima di contare sulle settimane del Gran Premio. Dettagli nella guida al mercato degli affitti e in quella degli affitti arredati.

Gli obblighi durante la detenzione

Per un privato: nessuno verso l'amministrazione fiscale. Nessuna imposta sugli immobili, nessuna patrimoniale, nessuna dichiarazione dei canoni. I vostri obblighi sono le spese e le assemblee condominiali, l'assicurazione dello stabile e, se affittate, la registrazione del contratto descritta sopra. I proprietari opachi aggiungono la dichiarazione annuale dei titolari effettivi.

I cittadini francesi dichiarano affitti e plusvalenze monegasche in Francia in base alla convenzione del 1963; le altre nazionalità verifichino le regole del proprio paese sugli immobili detenuti all'estero — l'Italia, per esempio, tassa i redditi fondiari esteri e richiede l'indicazione dell'immobile nel quadro RW.

Rivendere

• Nessuna tassazione della plusvalenza per i privati, qualunque sia la durata di detenzione.
• Il venditore paga il 5% + IVA all'agenzia secondo il tariffario ufficiale; l'acquirente paga imposta e notaio.
• Una vendita da parte di una struttura opaca, o un cambio dei suoi titolari effettivi senza vendita, fa scattare l'imposta sull'intero valore — per questo tali strutture si sciolgono prima della vendita anziché essere cedute con l'immobile dentro.
• Mettete in conto tempo. L'IMSEE conta poche centinaia di rivendite l'anno; anche a prezzo corretto, gli appartamenti impiegano mesi a partire.

Vedi anche

• Investire nell'immobiliare a Monaco: prezzi, rendimenti e che cosa si compra
• Guida all'acquisto immobiliare — il percorso passo dopo passo per una casa
• Il diritto immobiliare a Monaco — condominio, notai, settori abitativi
• Vendere un immobile a Monaco