Investire nell'immobiliare a Monaco: prezzi, rendimenti e che cosa si compra davvero

Il mercato in un paragrafo

Monaco è il mercato residenziale più caro del mondo e uno dei più piccoli: 2,02 km², circa 39.000 abitanti e un patrimonio di appartamenti che cresce solo quando lo Stato costruisce su terreni strappati al mare. L'IMSEE, l'istituto di statistica del Principato, conta poche centinaia di rivendite l'anno. Nel 2025 queste rivendite hanno superato per la prima volta i 3 miliardi di euro (circa 3,2 miliardi, quasi il 50% in più rispetto al 2024), la rivendita media ha toccato i 7,6 milioni di euro e il prezzo medio sull'insieme delle vendite si è attestato a 57.569 € al m², in lieve flessione dell'1,4% dopo i 58.402 € del 2024. Nei fondamentali non è cambiato nulla: nessuna imposta sul reddito per i residenti, uno Stato senza debito pubblico con un Fondo di Riserva Costituzionale, e una domanda permanente da parte di chi vuole un indirizzo a Monaco per ottenere la carte de séjour.

Questa pagina espone il dossier dell'investimento: che cosa si possiede, quanto costa entrare, quanto costa detenere (niente), quanto rende, e la regola sulla locazione che quasi tutti gli acquirenti stranieri scoprono troppo tardi. Lo svolgimento dell'acquisto, le strutture di detenzione e il finanziamento sono nella pagina gemella, comprare da investitore.

Che cosa si compra davvero

Quasi ogni acquisto residenziale a Monaco riguarda un appartamento in piena proprietà all'interno di un condominio, lo stesso regime che si trova su tutta la Riviera. Si possiede la propria unità e una quota delle parti comuni; l'assemblea dei condomini vota bilancio e lavori. Le ville esistono ma arrivano raramente sul mercato. Non esiste alcun regime generale di locazione a lungo termine o di canone fondiario per gli acquirenti privati: il patrimonio dello Stato (il secteur domanial) è affittato ai cittadini monegaschi e non è in vendita.

Non esistono nemmeno due altre cose: una restrizione per gli acquirenti stranieri e una procedura di autorizzazione. Chiunque può comprare, residente o no, persona fisica o società. L'unica variabile introdotta dalla nazionalità è fiscale — vedi sotto.

I prezzi per quartiere (IMSEE 2025)

Le medie nascondono la dispersione. Un monolocale in un palazzo datato dei Moneghetti può trattarsi sotto i 2 milioni di euro; un intero piano nel Carré d'Or o una villa a Mareterra si conta in decine di milioni. Come ordine di grandezza, un appartamento con due camere da letto di 90–110 m² in un buon palazzo vale 5–8 milioni di euro nel 2026.

Quanto costa entrare

Monaco tassa l'immobile una volta, all'acquisto, e mai più. Per un privato che compra nell'usato:

• Imposta di registro: 4,75% del prezzo (aliquota fissata dalla loi n° 1.548, in vigore dal 1° ottobre 2023; era il 4,5% prima e il 6,5% prima del 2011).
• Onorari notarili: circa l'1,5% più qualche centinaio di euro di spese. I tre studi notarili di Monaco riscuotono l'imposta con il rogito.
• Provvigione d'agenzia: 3% + 20% di IVA per l'acquirente secondo il tariffario ufficiale della Chambre Immobilière Monégasque; il venditore paga il 5% + IVA.

Mettete in conto circa il 6,25% di costi regolamentati più il 3,6% di agenzia. Due eccezioni interessano l'investitore. Un immobile nuovo acquistato sulla carta (VEFA) porta il 20% di IVA nel prezzo ma un'imposta di registro ridotta, per cui i costi regolamentati scendono al 2,5% circa. E un acquisto tramite una struttura opaca — tipicamente una società estera o offshore i cui titolari effettivi non sono noti all'amministrazione fiscale — paga il 10% invece del 4,75%: è tutto il senso della loi n° 1.381, Monaco vuole sapere chi possiede i suoi palazzi.

Quanto costa detenere

Per un privato, niente:

• Nessuna imposta sugli immobili, nessuna tassa sulla casa.
• Nessuna imposta patrimoniale.
• Nessuna imposta sugli affitti.
• Nessuna tassazione della plusvalenza alla rivendita, qualunque sia la durata della detenzione.
• Nessuna imposta di successione in linea diretta né tra coniugi sui beni situati a Monaco; 8% tra fratelli, 10% tra zii e nipoti, 13% fino al quarto grado, 16% oltre.

L'eccezione sono i cittadini francesi, che restano imponibili in Francia sull'insieme dei redditi — affitti e plusvalenze monegasche compresi — in base alla convenzione franco-monegasca del 18 maggio 1963 e, per chi si è trasferito dopo il 1989, sul patrimonio. Le società proprietarie possono rientrare nell'imposta sugli utili a seconda dell'attività: fatevi consigliare prima di scegliere una struttura.

Le spese correnti sono quelle di qualunque condominio — oneri che salgono in fretta nei palazzi con portineria, piscina e sicurezza — più l'assicurazione dello stabile.

Quanto rende

La domanda di affitto è strutturalmente forte: dipendenti, dirigenti e nuovi residenti che hanno bisogno di un indirizzo a Monaco per il permesso di soggiorno. Lo sfitto è quasi nullo nel secteur libre. Ma i canoni, altissimi in valore assoluto (circa 80 €/m²/mese ai Moneghetti, 150–190 € nel Carré d'Or, un monolocale raramente sotto i 3.000 €), restano bassi in rapporto ai prezzi. Un rendimento lordo del 2–3% è la norma; al netto di spese, onorari d'agenzia (10% del canone del primo anno + IVA, a carico dell'inquilino secondo il tariffario CIM) e del droit de bail dell'1%, contate su meno. La locazione stagionale intorno al Gran Premio e allo Yacht Show rende di più a notte, ma è un'attività alberghiera, non un investimento passivo.

Il rendimento è storicamente venuto dal capitale: la serie dell'IMSEE mostra un prezzo medio al m² in forte crescita per tutti gli anni 2010 e l'inizio degli anni 2020, con il calo del 2025 primo da diversi anni.

La regola che decide se potete affittare

Prima di comprare "per affittare", chiedete al notaio la data di completamento del palazzo.

• Completato dopo il 1° settembre 1947 — secteur libre. Scegliete voi l'inquilino e il canone; le condizioni del contratto sono libere. È il caso della grande maggioranza degli immobili guardati dagli investitori.
• Completato prima del 1° settembre 1947 — loi n° 1.235 (settore protetto) o loi n° 887 (settore liberalizzato). La locazione è riservata a categorie definite di residenti e di monegaschi, il canone è indicizzato e limitato con riferimento a tabelle ufficiali, le offerte vanno pubblicate sul Journal de Monaco e il contratto dura sei anni. Un palazzo d'anteguerra a Monte-Carlo o alla Condamine può essere una splendida residenza; è un pessimo investimento da reddito.

I quattro settori sono spiegati nella guida al mercato degli affitti.

L'offerta: da dove viene il nuovo

Monaco non può comprare terreno, quindi lo fabbrica. Fontvieille (22 ettari, anni 1970-80) e il Larvotto sono stati guadagnati sul mare; Mareterra, sei ettari consegnati a dicembre 2024 a est del Grimaldi Forum, ha aggiunto un centinaio di appartamenti e ville in cima al mercato — ed è ciò che ha portato la media del Larvotto sopra i 70.000 €. Lo Stato consegna anche palazzi demaniali per i monegaschi che non arrivano mai sul mercato privato: da tenere a mente quando si leggono titoli sulle "nuove abitazioni" del Principato.

I rischi, senza giri di parole

• Illiquidità. Poche centinaia di rivendite l'anno per decine di migliaia di alloggi; un appartamento a prezzo corretto può impiegare un anno a vendersi.
• Costo dell'andata e ritorno. Circa il 10% all'acquisto (imposta, notaio, agenzia) e il 6% alla vendita (agenzia). L'immobile deve rivalutarsi di altrettanto prima di andare in pari.
• Concentrazione. Una sola classe di attivi, una giurisdizione di 2 km², una sola valuta.
• La residenza è una pratica a parte. L'acquisto sostiene una domanda di carte de séjour (prova l'alloggio) ma non la sostituisce — vedi la guida alla carte de séjour.

Per proseguire

• L'acquisto in sé, gli scenari di costo, le strutture di detenzione e il finanziamento: comprare da investitore
• Il quadro giuridico — condominio, notai, settori abitativi: il diritto immobiliare a Monaco
• Il percorso passo dopo passo per una casa più che per un investimento: guida all'acquisto immobiliare
• Le agenzie e la fascia alta del mercato: il mercato immobiliare di lusso